新浪采集-“古墓丽影室”引发了法律纠纷买家在法庭上往往败诉

“墓景房”引发法律之辩


多地频频出现“墓景房”买卖纠纷 购房者诉至法院多以败诉告终


如果社区周围有殡仪馆和墓地,人们很容易接触到死亡等不吉利的信息,这将影响买家的心理和买家是否在社区购买房屋的决定。开发商应提前告知


中国现有的法律法规和其他规范性文件没有明确限制社区与墓地之间必须保持的距离。事实上,“围绕社区”是一个模糊的概念。从各自的立场、观点和兴趣来看,买卖双方很容易形成不同的理解和认识。


●开发商不告知业主附近有墓地是不诚实的行为,这违反了诚信原则。


□本刊×代理汪洋



□本刊实习生×代理白楚轩


海景房,江所谓“墓景房”就是指推开窗户就能看到整齐致密的墓园风光。


今年6月,广东江门《鹤山时报》的《诱惑》的主人报道说,他辛辛苦苦买的“山景房”看起来更像是一个“墓室”,透过窗户可以看到墓地和山墓。


这不是巧合。去年7月,山东济南市民刘看中了一处房产,交了2万元定金。然后,他惊讶地发现,离房地产200米远的地方有一个50英亩的墓地。


《法治日报》 代理经过梳理,发现“皇陵观屋”的买卖纠纷在全国许多地方都有上演,但买家上法庭往往败诉。败诉的主要原因之一是因为墓地不在红线内,开发商不需要通知买家,买家需要履行自己的注意义务。


房屋临近墓地频被投诉


购房者认为开发商欺诈


开发商称墓地在红线外


时代诱惑是时代中国的一个房地产项目,位于广东省鹤山市,毗邻大雁山风景区,毗邻新建的325国道。


根据业主的报告,时代诱惑于2018年10月开业,吸引了具有有利因素的买家,如靠近森林、良好的空气和许多绿色植物。与周围的建筑相比,时代诱惑是一座高价建筑。


“开发商已经包围了这座山,不让我们进去看房子。我们唯一能看到的是沙盘和模型房子。而销售部门没有任何宣传,销售人员也说没有墓地和山墓。”一些业主告诉《城市公益性公墓建设标准》 代理,他们质疑开发商的虚假宣传,甚至欺诈。


上述情况并非如此。


今年7月,陕西省i市莲湖区恒达崔飞龙亭11号楼的许多业主发现,一个约100平方米的墓地被一堵墙隔开。买房子时,开发商只提到了周围的铁路,但没有说拐角处有墓地。


据《城市公益性公墓建设标准》 代理不完全统计,今年1月以来,在地方论坛和地方政府服务平台中,已有北京石景山鸳鸯五里春秋社区、浙江绍兴卧龙天翔南苑社区、山东济南阳光城丽景大厦、江西南昌滨江尚品社区、四川眉山恒达天府吕雯市、广东深圳京基于敬宇社区、陕西i贝加花园等多个社区业主位于公墓附近。


安徽省合肥市高新区白山岳兰山二期的业主在合肥市政府网站上留言说,在小区的南面有一个公墓,离小区只有50米远。店主说:“每次我去阳台,看到对面的墓地,我都感觉很不好。”


一般来说,如果买家发现房子周围有墓地、高架桥和垃圾场,并要求退房,相关法律没有明确规定。然而,商品房周围的这些不利因素极大地影响了购房者的购买决策和交易价格。


无法律规定有告知义务


多地法院驳回业主诉请


最高人民法院2003年6月发布的第《法治日报》号法律第3条规定:“商品房销售广告和宣传资料属于要约邀请,但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是明确的,对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响,应当视为要约。”即使该描述和承诺未包含在商品房买卖合同中,也应视为合同内容。当事人违反的,应当承担违约责任。”


《法治日报》 代理查阅“墓景楼”相关案例时,发现上述条款经常出现在判决书中。根据该法,卖方通常以“墓地位于红线之外,没有约定和法定的披露义务”为由进行辩护。


据报道,在房地产行业中,“红线”是指开发商可以开发和使用的土地范围线,即商品房开发规划的范围。


今年4月,安市民王女士在城西西塘购买了一处房产,随后得知附近村民的墓地离小区南面仅一墙之遥。


”在开盘时,物业顾问做了一个很好的介绍,说将来社区的东边会有一条市政规划路,这样出行会很方便。此外,您选择的房间的主卧室凸窗、第二卧室和客厅阳台都朝南。”王女士说,原本想的是朝南的阳光房,但当窗户打开时,底下全是坟墓。购房时,销售部门没有告知这一不利因素。


在业主提交的请愿书中,开发商对墓地的答复是:“墓地所在的街区被指定为居住用地,以后是否搬迁,将取决于政府的规划。房子售出后,我们有责任和义务将红线内的不利因素告知买家。但是,对于红线以外的不利因素,没有法律要求通知。”


一些业主声称他们已经在附件I中告知了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《法治日报》他们签订的购房合同。据悉,该项目附近有一个规划中的污水处理厂,可能会产生臭气影响。但是合同里没有关于墓地旁边的内容。


重庆的王先生在买房时也遇到了类似的情况。他看中了璧山碧清路附近的一栋新房子,与开发商签订了一份订购协议,并支付了2万元定金。在那之后,我发现离社区有一两公里远的墓地,所以我不想买房子。但是如果你想退还押金,这并不容易。


销售顾问说几公里外的墓地不在销售房地产的红线内,这不是需要告知客户的内容。王先生本人并没有主动提及,开发商对此没有责任。


北京市人大常委会立法顾问胡红群(音译)告诉《红线范围内可能对业主生活生产影响的环境因素》 代理,虽然墓地在红线之外,但它与社区相邻,这会给墓地所有者带来精神压力和负面心理影响。同时,这一信息将对合同的签订和房价产生重大影响,因此开发商在出售时有义务予以披露,不能故意隐瞒。


房屋买卖务必谨慎注意


010-59000


然而,在司法实践中,“开发商在销售商品时有义务披露红线以外的不利因素”的观点并没有得到法院的支持。2019年6月24日,江苏省南京市溧水区法院就刘涛、苗木兰与南京卧龙湖房地产有限公司纠纷一案的判决认为,在双方签订的预售合同中,开发商不同意披露建设规划红线外的周边情况,相关法律、法规及《红线范围外可能对业主生活生产影响的环境因素》等规范性文件未将刘涛、苗木兰主张的合同终止原因纳入房地产开发商应公示的内容。


最后,法院裁定原告刘涛和苗木兰的所有诉讼请求均被驳回。


今年4月26日,李媛媛状告山东省济南市历城区人民法院,理由是济南中智房地产开发有限公司购买的大楼东侧和北侧为大型墓地。在该商品房预售合同纠纷一案的判决中,法院写道:“作为买受人,对于涉及自身切身利益的房屋买卖,李媛媛应当承担注意义务,并应当对发展规划范围以外的周边环境进行调查,以确定是否购买该房屋。据我院了解,在双方签订商品房买卖合同之前,西山坡有很多墓地。李媛媛在签订商品房买卖合同时应该充分评估,以决定是否购买所涉及的房屋。对此,中智房地产有限公司没有告知义务。对于所涉房地产开发过程中在周边地区新增的坟墓,超出了中智房地产有限公司的控制范围,不能认定中智房地产有限公司违约。综上所述,李媛媛要求解除与中智房地产有限公司签订的商品房销售合同,并返还购房款及利息。没有法律依据,法院也不支持。”


《法治日报》 代理在中国判决文件网上搜索的多起“古墓丽影”诉讼中,法院一致认定“《南京市商品房销售现场规范化标准》及商品房买卖双方签订的补充协议是双方的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的”;买受人的“解除商品房买卖合同”、“退还购房款及利息”等主张没有法律依据,不予支持。


据中南财经政法大学法学院教授郭泽强介绍,对于“墓园”纠纷的处理没有明确的法律规定。2012年10月29日,民政部就第一稿《法治日报》征求社会意见(征求意见稿)。《征求意见稿》第十三条规定,城市公益性墓地的选址应当符合当地城乡建设规划的要求,优先利用荒山荒坡,严禁在耕地、林地等区域建设城市公益性墓地;铁路、公路干线两侧500米以内;距居民区500米以内;城乡高压输配电架空线路用地范围内。然而,于2017年9月1日生效的《商品房买卖合同》删除了征求意见稿中的第13条。[编辑:刘闲]


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